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業主與物業公司起了糾紛，在雙方協商不成的情況下，往往要“對簿公堂”，對于雙方來說都是費時、費力。 2024年2月底，潁泉區物業糾紛人民調解委員會（以下簡稱“物調委”）成立，由5名專業素養高、調解經驗豐富的人民調解員組成，專門面向阜城三區調解物業糾紛案件。成立至今，物調委共接收物業糾紛案件7207卷，調解成功4960卷，成功率近70%。
馬會峰正在調解物業糾紛 一場正在進行的調解 物調委的調解室，位于潁泉區人民法院訴訟服務中心二樓。 近日上午9時30分許，記者趕到時，物調委負責人馬會峰正對一起物業糾紛案件進行調解。糾紛雙方分別是潁州區一小區的物業公司和兩名業主，物業公司要求他們支付欠繳近2年的商鋪物業費。 原來，孫某與羅某是鄰居，均購買了這個小區的商鋪。后來，因生意需要，孫某又租下羅某的商鋪。物業公司稱，孫某與羅某均欠繳2023年1月至2025年12月31日的物業費，每人8917元，違約金各2675元。 對于這筆費用，羅某覺得自己挺無辜：“孫某租我的商鋪時，我們簽了租賃合同，物業費由他承擔，誰知道他沒繳物業費。”但物業公司認為，雖然他們簽了租賃合同，但從法律層面而言，羅某作為房東，是物業費的法定追繳對象。 孫某則神情激動：“我之所以拖欠物業費，一是資金暫時緊張，二是我當初買房子時發現質量問題，多次向物業公司反饋，物業公司答應幫我向開發企業反映，但一直沒見動靜，導致現在房子過了質保期，問題也沒有解決?！?/div> 盡管房屋質量問題不是本案的直接處理事項，但馬會峰認為需從矛盾根源入手，遂要求物業公司為孫某出具房屋質量問題證明，并協助他向開發企業維權。再回到本案，馬會峰認為，孫某與羅某應支付欠繳的物業費，但物業公司對業主的服務有瑕疵，沒有及時協助業主向開發企業主張解決房屋質量問題，導致孫某的房子過了質保期，物業費應酌情予以優惠。 最終，形成雙方認可的調解意見：孫某與羅某欠繳物業費按八折收取，違約金予以免除，即每人7133元；兩人當庭分別支付欠繳物業費1133元，余款于2026年5月20日前分批付清。至此，這一糾紛得到解決。 合同意識薄弱是糾紛主要誘因 物業公司和業主的糾紛主要有哪些類型？馬會峰說，糾紛呈現多樣性，諸如房屋質量問題、小區安全隱患、物業費繳納爭議等。結合調解工作經驗，他分析了糾紛原因。 一方面，物業服務企業自身存在問題。一些物業公司服務態度欠佳，沒有耐心，與業主缺乏有效溝通，催繳物業費方式簡單粗暴，甚至動輒以起訴相威脅，嚴重影響與業主的關系。個別物業公司還存在違規操作，在代收費環節不公開、不透明，甚至將代收代繳水電費、電梯維保費等項目作為牟利手段。另外，在物業設施設備的維護、維修方面，開發商與物業公司相互推諉扯皮的情況時有發生，雙方拖延至質保期過后，最終卻讓業主承擔費用，矛盾由此進一步激化。 另一方面，業主在維權認知方面存在誤解。部分業主未能正確區分物業服務中的一般瑕疵與根本性違約行為，一旦認為服務存在不足，便以此為由拒絕繳納物業費，卻不知這種行為缺乏法律依據，且對其他按時繳費的業主有失公平。還有些業主對開發商、業委會或居委會與物業服務公司簽訂的物業服務合同效力存在異議，進而不認可合同中約定的繳費方式和標準，實際上這些依法簽訂的合同對業主也是具有法律約束力的。 “業主與物業公司均應加強合同意識，這將大大減少物業糾紛。”馬會峰認為，物業服務合同簽訂后，物業公司應提供質價相符的服務；業主也應盡到自己及時足額繳納物業費的義務。
糾紛雙方在調解書上簽名確認 多元方式讓矛盾化解在萌芽階段 物調委成員由5名專業素養高、調解經驗豐富的人民調解員組成。他們在調解中發現，解決物業糾紛，梳理矛盾根源至關重要。 2024年7月，某物業公司起訴多名業主拖欠物業費?！拔覀冄杆夙憫?，聯合區法院工作人員深入小區現場調研?！瘪R會峰介紹，在街道辦和社區的大力配合下，他們逐戶走訪，梳理出糾紛產生的根源是物業企業服務意識不到位，隨即明確了各方責任。不久，物業公司撤回訴訟，業主陸續補繳物業費，小區管理趨于穩定。 “針對物業管理矛盾集中的小區，我們多次協同潁泉區人民法院工作人員深入小區內部，通過實地走訪、問卷調查、與業主代表交流等多種渠道，全面收集物業管理糾紛信息及動態，真正將‘溯源治理’落到實處。”馬會峰介紹，在此基礎上，他們還注重加強與社區網格員、街道辦事處等溝通協作，建立起緊密的信息互通機制，提前獲取糾紛線索，在矛盾萌芽階段就介入調解，從源頭上減少矛盾的產生。 具體工作中，調解員還注重情理法融合調解。2025年1月，物調委受理一起物業公司起訴一業主拖欠8年物業費的案件。經了解，該業主女兒身患白血病近十年，為治病家中資產耗盡，實在無力支付物業費。調解員積極與物業企業溝通協調，從情理角度出發，向物業說明業主的實際困難，最終物業企業不僅免收該業主全部欠繳物業費，還組織工作人員登門慰問，送去數千元慰問金及物資。 此外，物調委與法院、辦事處、社區等多部門建立起緊密的協同合作關系，形成強大的調解合力，并建立完善的跟蹤回訪制度，對達成調解協議的案件定期進行回訪，及時了解雙方當事人對調解協議的履行情況。一旦發現有不履行或不完全履行的情況，立即進行督促，確保調解協議得到切實執行，避免糾紛再次發生。 |
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