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| 近日，阜南縣城市管理局聯合鹿城鎮人民政府、物業公司對一小區23名業主違法搭建建筑物、構筑物和侵占公共綠地行為進行集中拆除。 究竟何為違法搭建？違法搭建的法律后果是什么？對此，業主該如何維權……昨日， 記者采訪了相關法律人士進行以案釋法。
拆除違建現場（圖片由受訪者提供） 陽光房是違建嗎？ 此次，在阜南縣城市管理局的集中拆除行動中，有多起為違法搭建陽光房。在未經規劃部門批準的情況下，多位業主私自動工，在房間樓頂外的露臺上私自搭建一處陽光房，破壞了樓頂及隔離墻的原狀。 那么，陽光房是違建嗎？ 說法：阜南縣城管執法局有關負責人介紹，對于陽光房是否屬于違建，首先應明確業主獨用露臺是業主專有部分，還是小區公共部分。根據法律規定，露臺要成為專有部分的組成部分，應該符合規劃，即是經過規劃行政主管部門批準的規劃；銷售合同有約定，即建設單位銷售時已根據規劃列入該特定房屋買賣合同中。除此之外，露臺一般應認定為小區公共部分，任何業主不得私自搭建建筑物。 上述負責人稱，案涉小區多名業主私自搭建的陽光房，屬于在公共部分的露臺上加蓋陽光房，確屬違法建筑，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設計用途，也影響了小區整體觀瞻，侵害了全體業主的利益。因此，應予以拆除。 侵占公共綠地，要擔何責？ 在此次集中拆除行動中，阜南縣城管執法局通過前期排摸，發現該小區有多處綠地被侵占，有些路面已經做了硬化。執法隊員在行動前多次與業主一一溝通，對占用綠地硬化路面的行為進行了整改，后期將進行綠植栽種復綠。 說法：小區公共綠地屬于全體業主，建成的綠地不得擅自占用。“根據民法典，建筑區劃內的綠地，屬于業主共有。侵占小區公共綠地，屬于違法行為。”阜南縣城管執法局相關負責人表示，《阜陽市住宅小區物業管理條例》也明確，禁止侵占、損毀公共綠化及其附屬設施。 《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予以支持。 業主權益受損，如何維權？ 近年來，多地小區出現違法建筑，除了有安全隱患外，還侵犯了其他業主的權益。去年，四川成都一小區居民樓入戶門頭垮塌的案件引發關注。當時，該小區有一棟居民樓的門頭被認定為違建，被該樓棟業主起訴后獲勝，法院判決由屬地街道辦城管部門依法拆除。 那么，因其他業主違法建設，自身權益受損，如何維權呢？ 說法：安徽藍邦律師事務所律師夏雷解釋，根據民法典，不動產相鄰各方，應當依照法律、法規及社會公德等，本著方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。 同時，民法典規定，業主對侵害自己合法權益的行為，可依法向法院提起訴訟，具有相鄰關系或利害關系的業主，可以損害自己安全居住利益為由，向法院提起訴訟。 物業公司免責嗎？ 在處理私搭亂建的糾紛中，應積極發揮物業公司或業主委員會的職責。 此前，貴州發生一起糾紛：某小區業主私搭違法建筑，影響其他業主生活及人身安全，其他業主覺得物業不作為，就不愿付物業費…… 對于部分業主私搭亂建，物業公司應當怎么做呢？ 說法：物業公司在日常工作中，應該落實管理職責，加強和完善巡查監管制度，早發現早制止。如果業主有違法搭建，物業應當予以制止，制止無效的，可以代為提起訴訟。其怠于履行制止義務的，應當承擔不利后果。如未予阻止，物業企業即負有管理不當的責任。 如物業公司已經認真履行了物業服務合同所約定管理職責及物業管理條例的規定，對小區違法建筑行為進行了告知、勸阻、向政府主管部門舉報匯報的程序，就應當視為已經完成了法定義務。其在民事賠償領域就是免責的，相關業主也不應以此為由拒交物業費。 |
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