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| 購房者支付首付并辦理銀行貸款購買期房后，卻因項目爛尾、開發(fā)商違約無法收房，甚至已辦理退房后，每月仍需償還高額貸款。近期，陜西省西安市碑林區(qū)人民法院的判決給出了清晰答案——若仍要求購房者償還貸款，將不合理地加重其負擔，違背公平原則。 案例回顧 買房遭遇“爛尾樓” 高額貸款誰來還？ 2023年4月10日，小李與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》（預售）約定，小李以首付加銀行貸款的方式購買該開發(fā)商正在施工的期房。合同簽訂后，小李向開發(fā)商支付房屋首付款904264元。2023年4月12日，小李，開發(fā)商、銀行三方簽訂《個人購房擔保借款合同》約定，借款金額為112萬元，借款期限為300個月，合同的還款方式為等本遞減還款。次日，銀行向開發(fā)商的資金監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)賬112萬元。 因開發(fā)商遲延交房，開發(fā)商向小李出具《退房證明》約定退款時間及金額。但之后開發(fā)商告訴小李，公司的賬戶被凍結(jié)了，無法按期向小李退款。小李已經(jīng)配合開發(fā)商辦理了退房，但是按借款合同約定每月還需向銀行償還貸款，高額貸款給小李造成巨大的經(jīng)濟壓力和精神焦慮，故訴至法院尋求幫助。 法院最終判決，解除小李與各方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》《個人購房擔保借款合同》，由開發(fā)商向小李退還首付款、賠償其已向銀行支付的貸款本息、支付資金占用利息并承擔違約金。同時，由開發(fā)商直接向銀行償還剩余貸款。 法律解讀 繼續(xù)償還本息加重購房人負擔，違反公平原則 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。在商品房買賣合同解除后，擔保借款合同的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，購房人有權(quán)解除擔保借款合同。 西安市碑林區(qū)人民法院民三庭法官助理侯怡介紹，因開發(fā)商違約導致《商品房買賣合同》解除后，購房人應配合開發(fā)商退還房屋、辦理合同備案注銷和預登記撤銷手續(xù)。開發(fā)商應向購房人返還已付購房款，賠償購房人利息損失、違約金。《個人購房擔保借款合同》解除后原則上應當恢復原狀，由購房人繼續(xù)償還剩余款項。 但考慮到擔保借款合同解除系因開發(fā)商違約導致，且貸款的實際收取方是開發(fā)商，若由購房人繼續(xù)償還本息，在購房、借貸的三方關(guān)系中不合理地加重了購房人的負擔，違反公平原則。為減少當事人的訴累，在商品房買賣合同和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，由開發(fā)商直接向購房人返還已經(jīng)向銀行支付的貸款本息，并向銀行償還剩余貸款本息更為妥善。 律師提醒 切勿擅自斷供 防止銀行追責及訴訟索賠 北京大成(西安)律師事務所律師韓朝澤指出，“涉案判決其打破了‘購房人需獨立償還按揭貸款’的慣性認知，明確因開發(fā)商違約導致合同解除時，貸款最終清償責任應由違約方及貸款實際受益方（開發(fā)商）承擔，而非無過錯的購房人。” 韓朝澤建議，對于遭遇相似情況的市民來說，首先應固定證據(jù)，留存購房合同、貸款合同、付款憑證、開發(fā)商違約證明（停工、逾期交房材料），切勿擅自斷供，防止銀行追責及訴訟索賠。其次，可以以“合同目的無法實現(xiàn)”為由，一并訴請解除購房合同與擔保貸款合同，要求開發(fā)商返還首付款、已還貸款本息，支付違約金，同時判令開發(fā)商直接向銀行清償剩余貸款，降低維權(quán)成本與周期。最后，善用多元救濟渠道。若開發(fā)商破產(chǎn)，可主張購房款返還請求權(quán)優(yōu)先受償；向住建部門投訴資金監(jiān)管漏洞，同步參與業(yè)主集體維權(quán)，依托政府爛尾樓盤活政策，通過司法、行政協(xié)調(diào)形成維權(quán)合力。 陜西恒達律師事務所律師建議，訴訟期間不建議購房者單方停止還貸，因為貸款合同獨立于買賣合同，在法院判決解除前，購房者仍需按約還款，單方停貸可能構(gòu)成違約，影響個人征信，還可能被銀行起訴。購房者可在訴訟請求中一并主張解除貸款合同，并要求開發(fā)商承擔剩余貸款本息，待法院判決生效后再停止還貸。當然，購房者也可以臨時應對，比如，可與銀行協(xié)商暫停還款或調(diào)整還款計劃，同時盡快推進訴訟，以生效判決確定最終責任主體。 據(jù)《華商報》 |
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