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買家將開發商訴至法院；法院：被告作出虛假承諾，應退房退款 開發商宣傳時打出這樣的廣告詞：買一樓送院子。可當業主買房后，卻發現開發商承諾的“院子”其實為公共綠地。近日，阜陽市中級人民法院審理了這樣一起商品房銷售合同案，判決被告某房地產開發有限公司退房退款。 說好的“一樓帶院”，咋變成了公共綠地？ 2019年2月，常年在外打工的朱某某、洪某某夫婦回到老家阜南買房置業。 經過反復對比，夫妻倆看中了某樓盤開發的洋房。銷售人員宣稱，一樓戶型雖然價格偏高，但是贈送有近30平方米的院子，十分實用。在銷售處的沙盤上，朱某某和洪某某也確實看到了“小院”。于是，他們采用商業貸款的方式和該樓盤簽訂了《商品房銷售合同（預售）》，在該協議補充條款約定：“一樓住戶根據自身戶型情況給予相應的花園使用權，在不改變設計用途和交付狀態的前提下歸一樓業主使用?！?/div> 經過一年多的等待，夫妻倆終于拿到了新房的鑰匙。當他們滿心歡喜來到新房中時，頓時傻了眼：當初所宣傳的“院子”明明就是公共綠地。為了求證“院子”是否存在，朱某某找到當地住房和城鄉建設局等相關部門，他們明確指出：該項目所有樓棟一層房屋外面規劃均無花園，全部為小區綠地，且屬于開放性綠地，不具有獨立性及排他性。 朱某某、洪某某十分氣憤，覺得自己當初買每平方米比二樓貴了1000多元的房子，就是看中了有個“院子”。結果，買了個“寂寞”。于是，夫妻倆起訴到阜南法院，要求撤銷與某房地產開發有限公司簽訂的買房合同，返還購房首付款及利息等。 2021年，阜南法院開庭審理了此案。被告某房地產開發有限公司辯稱，他們在售樓部展示的小區規劃方案和沙盤模型展示中，均明示全部為開放型綠地，無規劃花園，購房戶對案涉小區沒有花園規劃的事實應為明知。 阜南法院經過審理認為，經查，案涉合同中所說花園為小區業主共有綠地。但在合同中注明，一樓住戶根據自身戶型情況給予相應的花園使用權，而實際上綠地屬于公共用地，任何人都不具有處分權，故對于被告的辯稱不予采信。原告認為被告故意隱瞞其沒有相應的花園規劃及無法兌現花園使用權的事實，讓他們在顯失公平的情況下與其簽訂合同，應予以撤銷合同，阜南法院予以支持。 最終，阜南法院一審判決，撤銷原告與被告簽訂的《商品房買賣合同（預售）》；被告返還原告購房首付款25萬余元及利息，返還購房后原告償還銀行的13萬余元及利息等。 一審判決后，被告不服，提起了上訴。 近日，市中院開庭審理了該案。市中院二審認為，一樓住宅對應花園的使用權或所有權是業主選擇購買的重要因素，被告在小區內無花園規劃且無處置分配綠地使用權的情況下，在售房宣傳時向業主作出購買一樓住宅贈送院子的承諾，并在案涉購房合同補充協議中予以明確約定，這使得業主在違背真實意思的情況下，購買案涉房屋。對此，業主有權請求撤銷合同，一審對此認定并無不當。最終，二審判決駁回上訴，維持原判。 說法 根據《民法典》，建筑區劃內的綠地，屬業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。 法官介紹，小區綠地屬建筑區劃內的公共部分，原則上由業主共有，單個業主一般不能通過協議方式享有綠地的專有權。但也存在例外情形，即“明示屬于個人”，“明示”必須符合兩項要件：綠地規劃必須經過規劃部門事先批準；在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道。 因此，消費者在購買附綠地的商品房時，首先需了解綠地規劃屬性，該綠地是否經有關部門批準專屬于特定房屋；其次需確認開發商是否以合同約定等方式明確該綠地專屬于特定房屋附屬；最后也需明確開發商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業主該綠地屬個人專有使用。 |
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